什么是房地產(chǎn)拍賣
房地產(chǎn)拍賣(real estate auction)是指拍賣公司受銀行、司法機關(guān)等單位或社會個人的委托，向社會公告房地產(chǎn)出售信息，通過競拍人競拍的方式使房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。
房地產(chǎn)拍賣的特征
與其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動相比，房地產(chǎn)拍賣具有以下幾個特征：
1.房地產(chǎn)拍賣實行“價高者得”的原則
2.房地產(chǎn)拍賣法律性、政策性強
3.房地產(chǎn)拍賣的過程繁瑣
房地產(chǎn)拍賣的原則
房地產(chǎn)拍賣是一種特殊的交易方式，有其自身的規(guī)律性，因此拍賣中必須遵循以下原則：
(1)合法原則。合法原則體現(xiàn)在，一是拍賣程序要合法。拍賣人和委托人必須按照嚴(yán)格的法律規(guī)定的程序辦理拍賣事宜。二是拍賣物的要合法。拍賣人在接受拍賣委托時必須要求委托人提供有效的身份證明和拍賣標(biāo)的和物的產(chǎn)權(quán)證明。
(2)報價最高者應(yīng)買的原則。房地產(chǎn)拍賣的買受人必須是報價最高者。
(3)遵循公開、公正、公平和誠信的原則。拍賣人不得以競買人身份或委托他們代為競買，也不得在拍賣活動中拍賣自己的和物品或者財產(chǎn)權(quán)利。
房地產(chǎn)拍賣的具體條件
(一)房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的應(yīng)具備的條件
1.法律、法規(guī)禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)通常情況下不得拍賣：
(1)未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的包括土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書、和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書)；
(2)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的
(3)權(quán)屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；
(4)權(quán)利人對房地產(chǎn)的處分權(quán)受到限制的；
(5)以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合政府相關(guān)轉(zhuǎn)讓條件的；
(6)司法和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的：
(7)國家依法收回土地使用權(quán)的；
(8)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的其他情形。
2.以出讓或劃撥方式取得國有土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)，其土地使用權(quán)需要拍賣的，應(yīng)當(dāng)符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的可轉(zhuǎn)讓條件：
(1)以出讓合同取得的土地應(yīng)按照出讓合同的約定支付全部使用權(quán)出讓金；
(2)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得土地使用權(quán)證；
(3)對于成片開發(fā)地塊，需轉(zhuǎn)讓地塊應(yīng)已形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；
(4)規(guī)劃管理部門已經(jīng)確定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)；
(5)出讓合同約定的其他條件；
(6)劃撥方式取得的除符合(2)、(3)、(4)條外，還需報人民政府主管部門批準(zhǔn)，補辦出讓手續(xù)。
3.以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)拍賣應(yīng)當(dāng)報請有關(guān)部門批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金；可以不辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由拍賣行將拍賣標(biāo)的所得收益中的土地收益上繳國家。
4.集體所有土地上建成的房屋需要拍賣的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的買賣或轉(zhuǎn)讓條件。具體包括：
(1)房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書；
(2)集體土地上的房屋拍賣前應(yīng)向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請，獲批準(zhǔn)后方可進行拍賣。
5.下列劃撥用地不可以拍賣：
(1)國家機關(guān)用地和軍事用地；
(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
6.抵押房地產(chǎn)拍賣前應(yīng)先獲得抵押權(quán)人同意。如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而因拍賣造成抵押權(quán)人經(jīng)濟損失的，需承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
(二)房地產(chǎn)拍賣競買人條件
(1)中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的競買人，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定的除外。
(2)在國家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)竟買人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關(guān)規(guī)定辦理。
(3)對于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請條件的人；非居住房屋競買人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者；超過此條件的，應(yīng)當(dāng)依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。
房地產(chǎn)拍賣的稅費
房地產(chǎn)拍賣(出讓土地使用權(quán)拍賣除外)通常需交納下列稅費：
1、拍賣傭金費(委托人、買受人都交，具體標(biāo)準(zhǔn)按拍賣標(biāo)的情況協(xié)商)。
2、營業(yè)稅及其附加(由委托人在成交后按成交額的5%繳納營業(yè)稅；再按營業(yè)稅的9%繳納附加稅)。
3、合同和權(quán)證印花稅：(委托人、買受人根據(jù)合同金額和權(quán)證繳納)。
4、契稅(由買受人按成交額的4%繳納)。
5、交易手續(xù)費。
6、評估費。
7、登記費。
8、合同公證費。
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